福田京基宸悦府折后单价7.5万起，买福田上梅林110-134平精装3-4房！
浏览量：185 上传更新：2024-05-12
京基宸悦府介绍
京基宸悦府基础信息
开发商 ：深圳市京基房地产股份有限公司
占地面 ：约1.98万㎡
总建面 ：约22.97万㎡
可售套数：约402套
主推户型：约110㎡3房2厅2卫
约114㎡3房2厅2卫
约133㎡4房2厅2卫
约140㎡4房2厅3卫
楼层总高：48层
每层层高：3米
梯户比 ：3梯5户/3梯6户
车位数量：1265个
物业费：5.5元/㎡
交付标准：毛坯备案送精装修
交房时间：预计2025年12月31日01.产品分析
京基宸悦府位于福田上梅林，上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，南向俯瞰莲花山，西侧是上梅林新村，东侧挨梅丽小学、梅林四村南区，属于4/9号线双地铁口物业，距离市民中心约3公里。
京基宸悦府
占地面积约1.98万㎡，总建面约22.97万㎡，整体是集住宅、办公、商务公寓、沿街商业及幼儿园（6班制）为一体的综合体京基宸悦府。其中，住宅约10万㎡，商务公寓约5.2万㎡，商业约9000㎡。京基宸悦府包含4栋住宅（48层）和1栋公寓（46层），住宅总户数1011户，其中回迁609户，可售住宅为402套。值得注意的是，京基宸悦府的商务公寓和住宅社区有所分离。住宅为相对独立地块内，主要由4栋48层高的超高层塔楼构成，南北向分别可观中心区城景及梅林山山景。梯户比方面，除了1栋为3梯5户外，其余3栋住宅均为3梯6户布局。
京基宸悦府户型图已经公示，其中建面约85㎡的2房或为回迁主力户型，首批推售商品住房有157套，其中3房产品是主力，建面约110-114㎡的3房2厅2卫，共141套；建面约133-140㎡4房产品，货量不多。
京基宸悦府户型图
从公示的户型图来看，户型格局方正，双阳台设计，且各功能空间飘窗设计，直观上居住格局与实用率相对不错。
约110㎡的3房2厅2卫户型：仅1条腿，位于1栋（3梯5户），东南朝向；竖厅设计，带双阳台——主阳台+厨房带生活阳台，公区把客厅、餐厅、阳台连在一起设计，让每个功能区形成更好地互动与利用，也增加室内空间的阔绰感。
该户型的实际使用率方面，军叔团队实测发现，加赠送空间使用率约84.53%。在福田、南山等主城区新房里面，这个使用率还算不错。
约114㎡的3房2厅2卫：有6条腿，位于2栋1、2单元和3栋（3梯6户），为可售主力户型，东南或者西南朝向；南北通透设计，带双阳台，公区的客厅、餐厅、阳台连在一起达到30㎡，空间感更为阔绰。
该户型的实际使用率方面，军叔团队实测发现，加赠送空间使用率约83.51%。
建面约133㎡的4房2厅2卫：也仅1条腿，位于1栋（3梯5户）西南朝向看花园；一步到位户型，双阳台、大4房，主卧带独立衣帽间。
该户型的实际使用率方面，军叔团队实测发现，加赠送空间使用率约84.37%。
整体而言，产品上，京基宸悦府回迁房占比较大，占了约6成，未来对整个社区的居住品质有一定的影响。不过商品住宅户型整体的朝向、通透性、采光面、动静区、双阳台的布局，以及约84%实际使用率+送精装修，总体还是比较优秀。况且梅林片区算得上是福田的房价洼地，且很少新增宅地供应，周边都是老旧的小区，楼龄大多超20年，未来再添新也只能靠城市更新，开发周期长、难度大，因此对于片区的改善需求，还是具有吸引力，值得考虑的。
02.配套分析
配套方面，因近福田中心区的优势，梅林片区生活氛围十分浓厚，这里有深圳最大的公务员小区——梅林一村，生活配套较为完善，片区生态资源也丰富，近莲花山、塘朗山等市政公园。
交通上，京基宸悦府距离地铁4号线与9号线交汇的上梅林站约500米，距离9号线梅村站约500米，周边还有在建的22号线，地铁出行很便利。通过4号线，2站到少年宫，3站到市民中心。
道路交通上，京基宸悦府南侧临近北环大道，距离约300米，东西贯穿前海—罗湖，还有彩田路、皇岗路、新洲路等城市主干道，与福田中心区、蔡屋围片区、车公庙片区、南山高新园等重点产业集聚区，都能够便捷直达。商业上，京基宸悦府自带社区底商，距离片区主要的大型购物中心——卓悦汇购物中心比较近，约400米，周边还有绿景佐阾虹湾购物中心、新世界百货等大型商场，商业配套丰富。梅林片区早已成为食肆环绕、烟火气息浓厚的地方，随着大型商业的完善，涌现出时尚、轻奢的慢生活格调。另外，这里通过地铁4号线还可快捷通达福田中心、龙华中心等大型商业配套。
教育上，京基宸悦府自带幼儿园，周边有梅丽小学、深大附中创新中学等，具体入学以当年区教育局划分为准。生态人文上，梅林片区拥享福田约72%原生山林面积，北靠塘朗—梅林—银湖山脉，南邻莲花山、笔架山，以及梅林文体中心、福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中）、市基督教深圳堂、市清真寺也布局其中。
在生态上、文化生活上，梅林确实挺突出。
医疗上，京基宸悦府距离福田区第二人民医院仅200米，距离北大深圳医院约2公里。北大医院占地5.9万平方米，是一所三级甲等医院。整体配套上，可形成一个方圆5公里以内、各项配套齐全的15分钟精粹生活圈。
梅林片区虽然近些年新房京基宸悦府很少，但也在进行着破旧立新的蝶变，这几年，片区内诞生了卓悦汇、佐阾虹湾等新型商业体，又迎来了以A park为代表的艺术商业空间。以及新一代信息产业园、万科创智云中心、华强科创广场、大悦广场等产业综合体落地，作为区域转型+产业转型的重要承载区，梅林-彩田片区已纳入重点区域以加快开发建设，承载着福田中心区北部拓展的战略地位。据公开数据统计，如今梅林辖区企业总数3000余家，国家高新科技企业、辖区战略性新兴企业、规模以上企业数量超500家。在这些战略规划及数据面前，也许颠覆了大家对梅林的传统印象。
区位示意图/图源网络
京基宸悦府属于上梅林村城市更新单元二期，其它两期分别是已入市的辉煌时代大厦及建设中的上梅林雅苑。梅林作为福田居住氛围浓厚的板块，随着城市更新迭代，像京基宸悦府新房京基宸悦府的到来，给近10年未有新住宅京基宸悦府入市的梅林注入了新鲜血液，将对梅林板块的整体提升有一定的作用。不少朋友们已对这个京基宸悦府的价格很是期待，据了解，答案将很快揭晓，据说价格很惊喜~~目前京基宸悦府周围二手房都是楼龄较老的老社区，如梅林三、四村，楼龄都在20年以上，指导价每平五六万左右，参考价值不大；大型公务员社区梅林一村，挂牌价在7.5万-10万之间，近三个月成交价在6-8万左右。另外了解到，片区内为数不多的次新小区绿景虹湾在近期的成交价在9-10万/㎡左右。因此，至于京基宸悦府性价比如何，要等到开发商的具体定价来判断了！
优势：
1、近福田中心区，周边生活配套、以及市政、生态配套齐全；
2、梅林片区稀缺的新房住宅京基宸悦府，稀缺一定程度上意味着价值；
3、现成的双地铁口物业，轨道出行便捷；
4、梅林是福田的房价洼地，性价比可期
不足：
1、京基宸悦府附近的环境面貌一般，老小区多，短期内片区面貌难以改变；
2、回迁房房源占比多，对整个社区的居住品质有一定的影响。
