土拍大热，上半年深圳楼市热情也高涨，尤其在粤港澳大湾区规划之下，部分人士对于楼市行情还是很看好的。开发商投资增速加快，积极拿地布局也是其对后市乐观、积极的一个反应。

上半年光明为深圳供地主战场，因为深圳可供应土地越来越紧缺，其他区域供地紧张。深圳隔壁的东莞抢地激烈，3个月东莞土地市场就吸金154亿！只要是粤港澳大湾区的地，就是值得重金拿下的地！

在深圳土地紧缺的情况下，开发商要在深圳布局少不了要高价拿地。上月龙华民治地块被龙光地产以65.85亿元摘得，可售楼面价高达6.7万/㎡。龙华北站中心区域基本处于集中开发阶段，可用土地稀缺，开发商要想要在北站区域内有一席之地只会越来越难。

目前北站中心项目已有不少进入尾声，只等待时间入市。小编近期发现华侨城创想大厦公寓有了些许动作，在附近走一遭都会被它明晃晃的广告吸引，甚至广告横幅还挂在与招商合作开发红山6979写字楼上，可以说自身的资源得到了充分利用。龙华华侨城·云邸公寓实用性不高？为什么？

红山6979写字楼挂横幅

项目位于北站核心商务区内，靠近红山商住综合区，能够尽享两边利好。

据了解创想大厦项目首推90-160㎡1-3房的商务公寓，及少量的复式，共有380套，样板房在4月已开放，预计开盘不远了。公寓精装修带阳台通燃气，产权40年，项目地块为2017年2月份时通过土拍竞得， 华侨城以59.8亿元收入囊中，折合楼面价约3.7万/㎡。彼时红山在售房价6万+，华侨城此价拿地、利润似清晰可见。但是，2018-2019楼市变局较大，真要把这看得到的利润赚到手，也许未必那么容易！

北站的区域利好是得到普遍认同的，房价在这几年也涨了好几波，房价高涨的当下，人们对龙华北站CBD还充满热情吗？在没有学位加持的情况下，人们敢于追高进入北站CBD吗？宇宙中心公寓还值得入手和投资吗？

由于北站商务中心的崛起，红山区内房价已经达到了10万左右。近期水榭春天5期87㎡3房以870万成交，刷新龙华房价天花板，同时不得不承认红山已经进入了10万+时代，而且从链家上看到金亨利首府均价10.3万，汇龙湾9.5万，价格都在10万左右了。

公寓方面，北站核心区内只有华侨城创想大厦待入市，附近其他在售公寓集中在红山区域。红山府和龙光玖钻目前是离华侨城创想大厦最近的在售公寓，价格分别是7.8万和6.5万左右。

红山府是华侨城和招商联合开发项目红山6979的公寓产品，此前全部整售给投资机构，后再被投资机构打包出售。再推售时，路过周边的人可能都会被乌压压一片的中介给吓到，满目焦灼的中介直接就在路边向行人推销，这样声势浩大的场面也是很难见了。

北站区域内住宅和公寓价格上都不低，即使白石龙地铁附近的小户型价格也基本在6万多。白石龙-红山已晋身深圳“次豪宅”梯队，房价已然普遍高企，估计华侨城创想大厦入市价格不会太低，保守猜测会有7万起。而且从销售口中了解，创想大厦公寓大概会在6万-10万，这是一个很宽大的范围，猜测价格不便宜。

北站范围内看，公寓的去化速度较慢，持效期较长，红山府、龙光玖钻等目前是在售状态，华侨城创想大厦这时要推出公寓，竞争压力不小。同时北站内商务写字楼项目完工的较少，后期商务氛围或较远，如果以住宅近10万价格推售公寓，投资客和商务人士估计都很难接手吧。

根据中原研究中心消息，上半年面积上，小户型依然是最受欢迎的公寓产品，45㎡户型成交套数超过4成，总价300万以下成交公寓占比近7成，小户型、低总价的公寓是投资客的主要偏向。上半年公寓销售最佳为会展湾中港，均价4.59万左右，总价只在200多万。

华侨城云邸公寓，虽然占据核心地段，优势固然明显，但门槛太高。如果以最低90㎡，7万/㎡来计算怎么也要630万，这个价格已经可以选择较好的住宅了。

华侨城创想大厦穿过马路就能到达红山6979和龙光玖钻，这两个项目都有公寓产品在售，云邸公寓入市区域间同类产品太过密集，过于饱和。

同时以目前情况看，红山6979公寓打包再出售情况似乎不理想，公寓面积主要为70-126㎡，而玖钻目前也有133㎡的公寓在售，相比北站公寓目前并没有想象中的火爆，大户公寓比较沉寂。早前汇德大厦33-65㎡1-2两房小户型公寓，受到的市场认可度就比较高，推售速度较快。

华侨城创想大厦虽然算是处于真真正正的宇宙中心范围内，公寓未来面向商务人士也的的确确是有利可图的。但是目前北站内商业办公何时成熟是个值得考虑的问题，而且因为利好和学位的带动，住宅价格已在10万左右，不可否认公寓也存在一定的被拉动作用，公寓价格已被抬高，或略有透资。商务不成熟情况下，高价入手投资风险显然比较大。

华侨城创想大厦能够享受到北站规划所带来的直接利好，配套资源突出。而且今年上半年，北站商务中心区已完成了94 亿元的投资，这个投资体量是全市 17 个重点区域中的第一位，发展速度位于前列。

项目对面就是深圳高级中学北校区和金亨利首府，步行可以直接通达未来红山6979商业中心，距离深圳北站也只有680米。周边有4、5、6号地铁线环绕。6号线目前还在建设中，明年年中将实现通车。

项目配套环境很优质，基本都能达到满分优秀了。除此之外区域内还规划有图书馆和美术馆等文化场馆，未来文化商业氛围值得期待。

整体下来，能够感受到周边蕴发的活力，各种配套的打造上都是顶尖的，板块潜力这一块是值得肯定。只不过目前区域内公寓产品的推售还是比较受限，市场关于公寓的热度还是比较低。关键主要推售大户型的公寓，门槛较高，公寓市场较沉寂的当下，或许情况不是特别理想。而且若对比区域内公寓没有突出优势，吸引力也比较缺乏。

华侨城创想大厦如果价格与周边住宅相差不远，投资前景就不如住宅好。再者作为商务公寓而言，周边商业市场对其有较大的影响，若成熟周期较长，还是谨慎考虑再入手。

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最后，小编总结一下，华侨城创想大厦的优缺点：