土拍大热,上半年深圳楼市热情也高涨,尤其在粤港澳大湾区规划之下,部分人士对于楼市行情还是很看好的。开发商投资增速加快,积极拿地布局也是其对后市乐观、积极的一个反应。
上半年光明为深圳供地主战场,因为深圳可供应土地越来越紧缺,其他区域供地紧张。深圳隔壁的东莞抢地激烈,3个月东莞土地市场就吸金154亿!只要是粤港澳大湾区的地,就是值得重金拿下的地!
在深圳土地紧缺的情况下,开发商要在深圳布局少不了要高价拿地。上月龙华民治地块被龙光地产以65.85亿元摘得,可售楼面价高达6.7万/㎡。龙华北站中心区域基本处于集中开发阶段,可用土地稀缺,开发商要想要在北站区域内有一席之地只会越来越难。
目前北站中心项目已有不少进入尾声,只等待时间入市。小编近期发现华侨城创想大厦公寓有了些许动作,在附近走一遭都会被它明晃晃的广告吸引,甚至广告横幅还挂在与招商合作开发红山6979写字楼上,可以说自身的资源得到了充分利用。龙华华侨城·云邸公寓实用性不高?为什么?
红山6979写字楼挂横幅
项目位于北站核心商务区内,靠近红山商住综合区,能够尽享两边利好。
据了解创想大厦项目首推90-160㎡1-3房的商务公寓,及少量的复式,共有380套,样板房在4月已开放,预计开盘不远了。公寓精装修带阳台通燃气,产权40年,项目地块为2017年2月份时通过土拍竞得, 华侨城以59.8亿元收入囊中,折合楼面价约3.7万/㎡。彼时红山在售房价6万+,华侨城此价拿地、利润似清晰可见。但是,2018-2019楼市变局较大,真要把这看得到的利润赚到手,也许未必那么容易!
北站的区域利好是得到普遍认同的,房价在这几年也涨了好几波,房价高涨的当下,人们对龙华北站CBD还充满热情吗?在没有学位加持的情况下,人们敢于追高进入北站CBD吗?宇宙中心公寓还值得入手和投资吗?
01
红山房价已有10万,北站公寓会直逼10万关头 ?
由于北站商务中心的崛起,红山区内房价已经达到了10万左右。近期水榭春天5期87㎡3房以870万成交,刷新龙华房价天花板,同时不得不承认红山已经进入了10万+时代,而且从链家上看到金亨利首府均价10.3万,汇龙湾9.5万,价格都在10万左右了。
公寓方面,北站核心区内只有华侨城创想大厦待入市,附近其他在售公寓集中在红山区域。红山府和龙光玖钻目前是离华侨城创想大厦最近的在售公寓,价格分别是7.8万和6.5万左右。
红山府是华侨城和招商联合开发项目红山6979的公寓产品,此前全部整售给投资机构,后再被投资机构打包出售。再推售时,路过周边的人可能都会被乌压压一片的中介给吓到,满目焦灼的中介直接就在路边向行人推销,这样声势浩大的场面也是很难见了。
北站区域内住宅和公寓价格上都不低,即使白石龙地铁附近的小户型价格也基本在6万多。白石龙-红山已晋身深圳“次豪宅”梯队,房价已然普遍高企,估计华侨城创想大厦入市价格不会太低,保守猜测会有7万起。而且从销售口中了解,创想大厦公寓大概会在6万-10万,这是一个很宽大的范围,猜测价格不便宜。
北站范围内看,公寓的去化速度较慢,持效期较长,红山府、龙光玖钻等目前是在售状态,华侨城创想大厦这时要推出公寓,竞争压力不小。同时北站内商务写字楼项目完工的较少,后期商务氛围或较远,如果以住宅近10万价格推售公寓,投资客和商务人士估计都很难接手吧。
02
大户公寓,门槛较高,区域前景值得等吗?
根据中原研究中心消息,上半年面积上,小户型依然是最受欢迎的公寓产品,45㎡户型成交套数超过4成,总价300万以下成交公寓占比近7成,小户型、低总价的公寓是投资客的主要偏向。上半年公寓销售最佳为会展湾中港,均价4.59万左右,总价只在200多万。
华侨城云邸公寓,虽然占据核心地段,优势固然明显,但门槛太高。如果以最低90㎡,7万/㎡来计算怎么也要630万,这个价格已经可以选择较好的住宅了。
华侨城创想大厦穿过马路就能到达红山6979和龙光玖钻,这两个项目都有公寓产品在售,云邸公寓入市区域间同类产品太过密集,过于饱和。
同时以目前情况看,红山6979公寓打包再出售情况似乎不理想,公寓面积主要为70-126㎡,而玖钻目前也有133㎡的公寓在售,相比北站公寓目前并没有想象中的火爆,大户公寓比较沉寂。早前汇德大厦33-65㎡1-2两房小户型公寓,受到的市场认可度就比较高,推售速度较快。
红山6979和玖钻的一部分
华侨城创想大厦虽然算是处于真真正正的宇宙中心范围内,公寓未来面向商务人士也的的确确是有利可图的。但是目前北站内商业办公何时成熟是个值得考虑的问题,而且因为利好和学位的带动,住宅价格已在10万左右,不可否认公寓也存在一定的被拉动作用,公寓价格已被抬高,或略有透资。商务不成熟情况下,高价入手投资风险显然比较大。
03
配套优质,前景利好不可否认
华侨城创想大厦能够享受到北站规划所带来的直接利好,配套资源突出。而且今年上半年,北站商务中心区已完成了94 亿元的投资,这个投资体量是全市 17 个重点区域中的第一位,发展速度位于前列。
项目对面就是深圳高级中学北校区和金亨利首府,步行可以直接通达未来红山6979商业中心,距离深圳北站也只有680米。周边有4、5、6号地铁线环绕。6号线目前还在建设中,明年年中将实现通车。
项目配套环境很优质,基本都能达到满分优秀了。除此之外区域内还规划有图书馆和美术馆等文化场馆,未来文化商业氛围值得期待。
整体下来,能够感受到周边蕴发的活力,各种配套的打造上都是顶尖的,板块潜力这一块是值得肯定。只不过目前区域内公寓产品的推售还是比较受限,市场关于公寓的热度还是比较低。关键主要推售大户型的公寓,门槛较高,公寓市场较沉寂的当下,或许情况不是特别理想。而且若对比区域内公寓没有突出优势,吸引力也比较缺乏。
华侨城创想大厦如果价格与周边住宅相差不远,投资前景就不如住宅好。再者作为商务公寓而言,周边商业市场对其有较大的影响,若成熟周期较长,还是谨慎考虑再入手。
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户型参考
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最后,小编总结一下,华侨城创想大厦的优缺点:
优点
缺点
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