“38平做3房！”

建发小巨蛋会升值吗？深圳建发小巨蛋投资潜力？

最近有个项目在朋友圈里轮番轰炸，有关注楼市的朋友应该知道是哪个盘。锋哥在这种仗势下也多了个好奇的心，这不昨天便驱车赶往项目所在地。

说项目前，先给各位复习下项目所在的区域，以便各位能对项目整体优缺点有更清晰的认识。上半年，如果要说热门片区，光明必须有姓名。有兴趣的朋友不妨看看锋哥之前分析光明的文章：深度 | 沙井vs光明置业选择，买哪儿都要捏把汗？

公明：挖掘老城区文化底蕴的光明副中心

本文则以光明的公明片区整体发展状况，来去看待这个项目。公明片区，偏安在深圳西北部，东临新湖，南连光明，西依松岗，北接东莞的黄江。以过往的眼光去看，不管是地铁交通还是配套，实在一言难尽。当然，事物都是在变化发展的。

公明是个老城区，相比其他片区而言，是最早开发的区域。因此，片区内的老旧厂房、城中村也必然比其他未开发的区域多。随着旧产业的转移，新的规划落地，以及周边旧改的推进，公明也正迎来新生。

近年来，诸如中粮、万科、华润、卓越、佳兆业、深业、京基、宏发、深城投、深圳建工、深房集团、光明集团、特建发集团、松茂、德业基、百世等大型房企争相抢占光明。按照城市更新规划，“十三五”期间光明区拆除重建面积将达到1.85k㎡，未来可提供建筑面积876.35万㎡。其中公明片区是旧改大户，单一条松柏路就近10个旧改项目，并且均为规划中的地铁沿线楼盘，可以说是公明未来新房市场的主要供应来源。

交通方面，片区内共规划有地铁6号线、13号线、18号线和29号线共4条地铁线路。其中最快的6号线将于明年开通，该线路起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站，线路全长约37.626km，设车站20座。其中松岗站、公明广场站、翠湖站、观光路站、上屋站、红山站6座车站为换乘站，可与5号线、4号线、13号线、6号线支线、11号线换乘。

△地铁6号线规划示意图

配套方面，由于是老城区，基础设施还是有的，不过多数是些小商超，实在满足不了日渐增长的生活需求。也正因此，公明的未来规划方向是承担光明区的商贸、文化、物流、服务等功能，新区文化馆、图书馆、体育中心等重要文体设施都聚集于此。

教育这块也是薄弱的地方，在上图所示，区一级水平的学校有5所；市一级水平的学校有15所；6所学校达到省一级办学水平。相比其他区，还得在加把劲。

这个盘登记过万？38平还做三房？

说完区域，就到了这个号称38平做3房的建发小巨蛋。作为建发在光明的第一个产品，外界对它还是富有期待的。毕竟头顶着世界500强的光环，这点在展示中心的设计上就可以看出。说个题外话，在看房时送水果吃的服务，也够碾压市面上各大开发商了。

璟悦轩（建发·小巨蛋）位于光明中心区，地铁6号线（2020年通车）南庄站和13号线（2022年通车）公明南站分别距离项目仅800米和600米。6号线直达福田，13号线直达深圳湾口岸、后海总部基地、南山科技园，是一条交通“黄金线”。周边约500米范围内，汇聚红花山体育中心、光明区文化馆、红花山公园；约2公里范围内，奢享15万㎡大仟里、天虹等大型商业。

? 项目对面是密集的小产权

该项目共推出1035套公寓，只有两种户型，分别是38平三个空间和49平四个空间。5梯20户，脑海里全是集体宿舍的画面。锋哥现场了解到，该楼盘将于下个月开盘，2020年竣工。但是由于该项目是精装修交付，竣工后还需要预留装修时间。

话不多说，我们先看看小巨蛋的关键词：地铁口、三居室、价格。

地铁口：

根据规划，小巨蛋离明年开通的6号线南庄镇约有1公里左右，步行大概10来分钟，地铁口物业严格口来说算不上。在锋哥看来，步行10分钟以上的“地铁盘”都是耍流氓。

户型（38平3个空间和49平4个空间）：

其实锋哥来看的原因主要是38平做三房是怎么样的，在第一眼进到样板间，内心突然有了刚出入社会时的所希望的小确幸，可以拥有一间属于自己的小屋，不求多大，但求拥有。（由于禁止拍照，锋哥给大家看看官方的动图，以窥一二）

但当这种念头飘过后，却觉得自己身处在一个压抑的地方。首先是层高，仅有3.6米，当然这是土地性质决定了。其次是二层卧室的净高，锋哥要躺上去只能爬着移动进去，站立是不可能站立的。虽然设计方向解决了面积小的原因，但是层高这一先天不足导致空间较为压抑，如果买来自住的话，多半受不了。当然49平的一层有卧室，舒适感强于38平的。

价格：

当锋哥询问其价格时候，销售顾问始终说参考住宅，不肯透漏半句。按照周边住宅的价格，都是5万上下，这显然不可能。来看看同类型的益田假日府邸，二手价在4w出头，但是这个价格成交起码无望。锋哥认为小巨蛋能卖4万算是上天了。高过这个价格，仅存的所谓亮点荡然无存。

锋评

总的来说，作为建发在深的首个项目，锋哥认为在宣传上是除了工夫的。先不说意向购房者登记过万是否真的，单从能带精装，阳台，满足基础居住功能的态度做小户型产品，还是挺不错的。

小巨蛋是个颜值很高的楼盘，如果是小年轻第一眼看到，一定会动心。它刚好承载小年轻希望有的小空间，而且它也很懂用户心理，直接搞个精装修，拎包入住，这诱惑力还是妥妥地。从另外一个角度来说，这么小的空间能做到功能齐全也是不容易，在设计上它的收纳空间很充足，可以作为一个样板参考。

回到现实来看，锋哥认为小巨蛋只适合出租，并不适合长期居住。首先，居家需要各个空间相对独立，而小巨蛋的设计是完全敞开的，房间层高只有1米是致命点，基本要爬着上下床，而且房间均为开放式，一点隐私都没有，另外厨房设计在房间下面，给居住带来很大不便，典型的“中看不中用”是我对户型的全部理解。

另外，根据销售透露，价格参照周边住宅4.5万左右，难道公寓也想卖住宅的价格？同样的价格，有名额的为什么不买住宅？

千言万语，买房需谨慎，一定要去实地看看。