开发商资历
项目开发商为深圳市汇海置业有限公司，是中洲集团的小马甲。中洲集团创立于1993年，是中外合资的综合性集团企业，在国内多个城市有自己运作成熟的项目，开发经验和实力较强。
作为深圳本土崛起的房企，深圳项目遍布全市，且业态丰富，办公、酒店、商业和住宅等业态的项目均有涉及。包括有中洲大厦、SCC大厦、πmall、深圳笋岗物流中心、中洲万豪酒店、圣廷苑酒店、黄金台项目、中央公园等。

福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线

①项目的整体区位

项目位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，临近滨河大道和京港澳高速等主干道，对外交通条件较好；还有轨道交通7/9号线，贯穿南北，一站到达车公庙交通枢纽站，便捷性较高。
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目前内部交通现状较差，停车位严重不足。但未来项目完全建成后，内部会设置地上的公共人行通道系统实现人车分流，同时还会有地下的公共人行通道连通到红树林公园和京基商业。
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【地铁】住宅地块临近地铁7号线上沙站（百度测距，约400米到达地铁口），商业地块靠近9号线下沙站（百度测距，300米即可到达下沙站B出口），一站到达车公庙站，车公庙站可谓是整个深圳的交通枢纽之一，目前由1/7/9/11号线交汇于此，可快速到达深圳各个区域。

【自驾】可快速到达广深高速、滨河大道和深南大道等城市主干道，对外交通较为便利；但区域内部交通环境堪忧，有待改善。

【公交】项目四周靠近多个公交站点，北面有滨河大道辅道有公交站点“上沙”，东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”，南面近福荣中路站，均有多条线路通往全市各区。

（图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统）

项目所在的区域是我们传统意义上的上下沙片区，也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。

这几个片区“各司其职”，已发展出相互之间完全不一致的片区形态和特色。

竹子林片区内部的园博园、交通枢纽和较早入市的各类住房“三等分”，新盘不多见，近期则有宝能公馆，且因其学区划属于深圳高级中学初中部，即使区位一般，但销售情况和价格不错，均价在10万/㎡左右。

香蜜湖片区则是传统的豪宅片区，是深圳首屈一指的宜居片区。前期较为受关注的新房项目深业中城已改为长租公寓，引起市场一片哗然，不少土豪扼腕叹息。

车公庙片区则以产业用房、写字楼供应为主，近些年产业旧改较多，片区面貌焕然一新。
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而上下沙所在的大金沙片区，相对上述三个接壤区域，反差更为明显。片区密度大，居住环境一般，人员流动复杂，是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。

那么，片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主，从2013-2018年这5年的时间里，断断续续有项目启动，京基滨河时代入市较为顺利，绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。

中洲湾如果顺利的话应该会成为2018年整个福田区较为受关注的项目，毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。
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②大金沙片区的规划方向

在具体介绍中洲湾项目之前，老牛在此先简单地阐述下大金沙片区的整体规划方向和这一带的产业有哪些特点。

1）福田中心区域开发建设日渐饱和，商务区开始西拓、南拓，逐步延伸到车公庙和大金沙片区。

福田的发展日新月异，中心区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中心西拓的重要区域，中心区南拓、北拓、东进也此起彼伏，而福田大金沙片区则有望打造成福田新的商务、商业及改善居住等复合片区。

2）大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主，打造成为宜居、宜业和宜游的复合功能区。

大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区，重点规划高端服务业，电子和通信设备制造业，重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能，以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地。

3）大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍，岗厦西旧改的5.44倍，是深圳核心区域少有的大规模旧改片区。

大金沙是福田区最大的旧改片区，政府拟投入300亿，总建面350万㎡住宅与412万㎡产业空间，大致是大冲旧改（280万平米）的2.72倍，是岗厦西旧改（140万平米）的5.44倍。

所以，大金沙将以城市更新带动产业优化，在产业布局上打造“产城一体化”。

说到区域的产业规划总是雄心勃勃，但真正落到实处，可能还需要克服诸多阻力，很多基础设施和产业导入都需要一定时间来兑现。

就拿中洲这个项目来说，从计划到立项再到拆迁建设，中间已经耗费5个年头，更何况大金沙整个片区的更新换代比单独项目要复杂得多。

剖析项目规划，简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村城市更新单元，在2013年正式纳入旧改进程。

当年同一批次里，同时纳入计划的还有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区城市更新单元，现在是万科在进行主导开发，由于体量相对小很多，目前接近完工。

 根据2015年关于上沙村旧改的进一步公示，各个地块的编号信息和范围如下：

红色商业地块01-01-1号和01-01-2号地块（即为中洲滨海商业中心）已经出地面1-2层；

黄色住宅地块02-04号地块（中洲滨海华府一期），也就是中洲湾项目首推的这一批产品，其建筑已经接近封顶。

首推的中洲滨海华府一期（02-04地块）的用地性质为二类居住用地+商业用地，用地面积0.86万㎡，计容建面7.3万㎡，包含商务公寓、商业和住宅等业态，容积率8.5。

根据深圳市2016年公示的第四季度土地供应一览表，可以看出红色商业01-01、黄色01-02和黄色02-04地块已经正式签订了土地出让合同，产权使用年限分别为40年、50年和40年，也就是说首推的中洲滨海华府一期的产权年限为40年。

详解项目周边的各类配套及旧改规划

项目区位尚可，依托于福田中心区CBD各项配套，高层海景资源独具稀缺性，但学校这个短板短时间内难以解决。

①商业配套

项目自带约16万平方米商业，包含一期约8万㎡大型集中式商业mall，二期约8万㎡商业街。规划业态有超市、影院、儿童、新零售、潮流餐饮以及特色商业创新空间等。

旁边有正在运营的大型集中式商业mall——京基KKone，建面达9.4万㎡；区域内还有岁宝百货和百安居中小型商业。

未来还会有绿景项目的3.5万㎡商业——绿景佐阾；不远处金地旧改也有规划商业辐射周边。

稍远一点还有石厦片区的天虹、马成时代广场等购物中心；福田中心区商圈选择就更多了，购物公园、君尚百货和cocopark等商业与项目直线距离在3公里内（根据百度测距）。

②教育配套

项目自带18班幼儿园，目前在上沙小学和上沙中学的学区范围内，教育配套较为一般。这两所学校原本作为满足上沙村的居住人员的教育配套，现在旧改重建，容积率增加了好几倍，居住人口有可能增加不少，但教育资源并未有增加，难保后期不会出现学位短缺的情况。 

根据2017年福田区热点初中排名情况，目前在上沙中学的中考成绩在福田区区级学校排名中，处于中等偏下的水平。

③文娱配套

项目周边的休闲文化资源配套非常丰富，高层视野和景观较为不错，有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等等。

④医疗资源

区域范围内医疗资源水平较为一般，但好在项目区位尚可，去福田和南山的大型医院都不算特别远。

⑤周边旧改情况

以滨河大道为界，因项目临近车公庙商务聚集区，滨河大道以北的旧改主要以工业或产业用地为主，未来旧改方面也多以商务写字楼或升级版的产业园为主。而滨河大道以南主要以居住用地的旧改项目为主，作为车公庙商务聚集区的拓展延伸区域，临滨河大道一侧多规划为商业及写字楼产品。如京基滨河时代一期和中洲湾一期。

项目旁的京基滨河时代（京基下沙旧改）已全部售罄，绿景红树湾壹号（绿景沙嘴旧改）住宅则已是现房，均未开始推售，而金地工业区旧改尚无拆迁动作，其他旧改单元多为城中村更新单元，旧改主体众多，各方利益牵扯，旧改周期预计较为漫长。滨河大道以北多为工业厂房旧改，主体单一，相对进度较快，如万科捷荣创富厂旧改以及大汉王博金商务广场目前已接近完工，车公庙工业区第一旧改部分已开始动工。

金地工业区旧改：2015年纳入城市更新第四批计划，拟拆除重建用地面积约11.9万㎡，开发建设用地面积6.2万㎡，计容积率总建筑面积67.4万㎡。规划由10栋超高层建筑组成，其中2栋写字楼分别为54、65层，3栋公寓为43-65层，4栋住宅为46-60层，外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园，另规划有一所九年制学校、面积不小于0.86万㎡公园绿地。

金地旧改是大金沙片区已经启动的四大旧改中唯一的一个社区里面有规划学校的项目。如果能够引入名校资源的话，将会给项目带来不少附加值。

整个人行通道系统并不仅仅只考虑了项目内部，而且还考虑了与周边的京基商业和红树林公园的连接，具体可以看下图两个红色箭头所指的黄色双箭头，这个黄色双箭头就是地下人行通道的示意图。

题外话：红树林公园作为这么得天独厚的资源，中洲湾的开发商应该看到了这一点，一个下穿的隧道工程花费对于整个中洲湾项目来说，应该只是皮毛而已，但会为项目带来更多增值部分。

万科杜邦旧改：万科入驻了福田泰然片区的杜邦厂区，占地面积约5.7万㎡。

在杜邦厂区周边，万科已有一栋产业楼在建中，即捷荣创富厂区旧改项目，推广名为“万科滨海置地大厦”。该项目列入了《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》内。

两者之间，隔着另一个在建的工业旧改“博今商务广场”。按照规划，滨海大道一带，也将打造向上发展的摩天走廊，与车公庙深南大道段极其相似。

综合来看，片区受历史因素限制，旧工业区、城中村、旧商业区较多，片区的土地利用率较低，长期存在着居住环境杂乱、产业空间功能老化、配套设施不足等问题。而大金沙片区的整体改造规划，为片区的居住环境提升、配套完善、产业空间优化和提升、集约化土地利用等方面起到了重要的作用。

从地理位置来看，大金沙片区拥有福田唯一的一线海景资源，且地铁7、9号线已于近年开通，打破该区域虽为市区，但一直无地铁通行的窘状。加上临近车公庙商务聚集区的绝佳地理因素，逐渐成为众人焦点。

更新时间：2018-01-30

项目整体规划

中洲湾四面环景，高层可观深圳湾滨海景观。南邻红树林自然保护区；北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群；西望深圳湾滨海休闲带。

中洲湾总占地面积9.7万㎡，总建面约126万㎡，集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。

项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成，项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。

中洲滨海华府一期（02-04地块），建设用地面积约0.86万㎡，总建筑面积约7.7万㎡，共4座塔楼，其中3座46-50层住宅，1座46层公寓，2层商业裙房，1层地下商业组成。

预计首批推售的产品为建面86-166㎡2-4房毛坯住宅、35-55㎡1-2房带装修公寓。从首批推售的产品户型面积段来看，以中大型户型为主，并没有超大户型的配置，因此可以推断首批产品定价应该也会贴近改善型需求。

中洲滨海商业中心现状，位于滨河大道旁，与京基滨河时代大厦并排而立，将成为滨河大道上的地标型建筑，目前已出地面1至2层。

不利因素分析

1）社区内部不利因素，红色01-01地块（中洲滨海商业中心）规划有变电站和消防站；黄色02-02地块规划有公交首末站，会对邻近单位造成噪音影响，也可能会导致车辆出入口堵塞等问题。

2）周边被农民房包围，整体环境较为一般，对观感较为有影响；片区内租客、土著以及个体户较多，人员流动性较大，人群结构较为复杂。

3）自驾体验感稍差。与关外的项目看中地铁配套不同，关内买中高端新房的购房者更注重自驾的便捷度和舒适体验。

虽然距离车公庙交通枢纽的直线距离仅1.2公里左右，但无法直接从香蜜湖路转弯，需要绕行，如下图所示；而且车公庙立交附近来往车辆较多，且含有多个公交站点，路况复杂，高峰期较易出现拥堵。整体自驾的便捷度和舒适度稍显逊色。

上下沙片区由于早期缺乏整体规划，内部交通条件比较一般，路网比较混乱，停车位较少。

 综合评价

①优势

1）受限于住宅供地的稀缺，福田近些年入市的新房越来越少，房价也水涨船高，加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划，经济发展和环境配套提升值得期待，具有较大的发展潜力。

2）整体区位和交通较为不错，坐享福田CBD各项配套，更有轨道交通加持，距离7/9号线地铁口较近，一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利，临滨河大道和京港澳高速等城市主干道，福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3）高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学，并无高层建筑遮挡，可享受一线海景资源，超高层设计，中高层的视野更好，也更具价值。

4）总体量过百万的大盘，项目自身综合配套较为齐全，自成一体，属于福田区比较罕见的大体量综合体。

②劣势

1）教育是短板，短期内难补齐。所处学区较为一般，片区内的上沙小学、下沙小学，在教育领域没有特别突出的成绩。

2）周边农民房较多，整体环境较差，对观感有一定影响；租客较多，片区人群较为复杂；城市更新的进程较为缓慢。

3）片区内部道路规划比较一般，地下停车场较少；区域人口密度大，福强路上的公交站台行人和车辆较多，交通情况比较复杂。

总的来说，项目首批住宅产品能否卖座取决于其定价的合理性，如果价格趋于保守，与京基滨河时代的二手房均价相差不大的话，那么性价比还是不错的；但如果定价过高，由于其没有学区、强大配套和舒适体验作为依托，估计就得拉长销售周期慢慢卖了。

更新时间：2018-03-22

从下图可见B座为公寓属性带装修，A、C、D座为住宅

公寓户型四种：

建筑面积约35㎡

建筑面积约43㎡

建筑面积约47㎡

建筑面积约55㎡

住宅户型四种：

建筑面积约86㎡

建筑面积约89㎡

建筑面积约142㎡

建筑面积约166㎡（暂无户型图）

建筑面积约35㎡

分布在项目B座6个单位，东南或西北向。单房布局，具有3.8米的开间，但由于承重墙问题，实际的采光面小的多。5.7米的进深使得户型比例较佳，单面采光也不至于导致室内深处的光线较弱。 功能齐全尤其带有烟道和阳台的设计具有良好的居住舒适度。由于朝向原因，东南向单位价格要比北向有优势，价格差距较大。

建筑面积约43㎡

单房设计，朝向西北，3.7米开间但实际采光面受到一定影响。较好的开间进深比，独立阳台设计足以满足日常晾晒需求。卫生间可独立通风采光。在户型结构上省去了走廊，空间使用效率高，甚至可以独立出一份休闲会客的空间。缺点就是朝向西北。

建筑面积约47㎡
南向端头户型，双面采光，与43户型相比空间功能效果更容易发挥，卧室可做玻璃幕墙半封闭，休闲会客空间功能更独立并能自然同分采光，还可以应急留宿之用。整体采光面较多室内光线相对充足。

建筑面积约55㎡

南向阳光照射角度较好，视野宽阔。3.7米客厅开间实际采光面稍窄。0.95米宽阳台可满足晾晒与设备摆放需求。采光面较好室内明亮，可独立出一个空间做书房或者应急客房使用。沙发区空间宽敞可做巴台之类增加功能性的同时划分空间。洗手间为黑屋需考虑机械排风设备。入户门方向对室内隐私保护较好。

住宅户型：
建筑面积约86㎡
建筑面积约86㎡分布与A、C、D座南向，CD座远景效果更胜一筹。3.5米客厅开间，阳台大小可根据自身需要进行调整。主卧开间3.35米飘窗设计明亮舒适。次卧阳台可纳入室内使用增加卧室空间。 卫生间不可独立通风采光需考虑机械通风设备。小房间可独立使用做书房也可以划入主卧成为大房间。 

建筑面积约89㎡
从均好性来看应该是朝南或北，由于楼体遮挡，南向户型视野稍窄，北向视野宽阔但朝向较弱，户型布局科学可以主要生活空间南向，所有空间都可以自然通风。客厅开间3.35米仅可算可接受水平，阳台大小可根据需要调整，主卧开间3.3米宽敞舒适，次卧空间较小，做双人房会稍显拥挤，储物间与次卧出阳台可合并为个单人卧房使用也可并入做大房间。卫生间干湿分区使用效率高。餐厨空间配置宽敞合理，比较适合三口之家使用。

建筑面积约142㎡
通透户型，分布于A、D座，朝南或东南。客厅开间4.4米，阳台大小可根据需求调整。主主卧开间3.7米舒适度较高，次卧南向采光面窄。次卧带阳台可根据需要分成2个房间使用，也可做大房使用，小房间空间稍显狭窄，不适合做双人间。餐厨空间宽敞舒适，带生活阳台可提供较好的储物和设备功能。客卫空间稍有偏小。

总结：


公寓户型全都带有阳台烟道设计，居住体验较好好。

建筑密度较高并带有一栋小户型公寓，人口密集度较高在花园社区上不要做过高奢求。

高层景观优势较好。尤其是周边300米范围内建筑较为低矮，中层单位的视野也是很宽广。

对于住宅来说超高层住宅实用率相对偏低，但户型内部具有一定的改造空间，可以满足不同层次的需求。

更新时间：2018-01-30

项目的价格预测及竞品分析

福田在售的住宅项目，主要有3个，宝生midtown、万科瑧山道和绿景虹湾，均价在7-9万/平之间。

福田其实综合品质不错的项目不多，前期售罄的安峦公馆和万科瑧山府算是优品了，但一推出就售罄，剩下的这2个项目或多或少都有一些小缺陷，因此卖了较长时间。

即将入市的项目中，绿景红树湾壹号已经建成许久却因为内部问题迟迟未能顺利入市，好好的一个项目空置许久，如果能够在2018年入市的话，将会成为中洲强有力的竞争对手；富通新光制药厂旧改还旧改意愿公示阶段，入市尚早。

项目周边二手房主要有金海湾花园、金地花园、万科金域蓝湾、花样年花好园、京基滨河时代等，均价在6-8万之间，相对来讲，京基滨河时代可能与中洲湾相对来讲更对标一些，入市年代接近，整体档次也较为相似。中洲由于体量更大，住宅部分更靠近海，自身配套更加齐全，因此综合素质可能会更优于京基滨河时代，均价也有可能比京基更高。

在目前这种限价环境的影响下，京基的二手房均价有比较重要的参考意义，首批住宅产品的定价不会高出京基太多。

由于靠近车公庙产业集聚区和福田CBD，吸引了不少白领在此临时租房，像下沙地铁口的花样年花好园、碧海红树园和京基滨河时代等项目的租金水平都较高，特别是像京基的单间都租到6000+，在深圳属于比较高的水平了。

福田和南山中心区域的海景资源较为稀缺，拥有一线海景资源的项目也较为受改善型置业者的欢迎，大金沙片区是福田唯一具有海景资源的片区，盘点近些年入市的海景住宅，售价均不低。中洲湾住宅部分与深圳湾之间仅仅隔着上沙小学和上沙中学，因此高层的海景视野应该是长期性的。

但受到目前限价政策的影响，新房定价不得高于周边二手房的价格，那么，中洲湾的定价可能不会高出京基滨河时代太多，京基二手房目前约8万/平左右，由于京基大户成交较少，所以价格仅供参考，中洲湾首批产品应该会向京基看齐，如果真的是这样一个价格的话，这个价格在福田的新房市场上应该还是非常有吸引力的。

在深圳各大区域搜罗，同价位的新房还可以在西丽、华侨城、罗湖和新安等片区有一些选择，老牛选了一些有代表性的楼盘供大家来比选。

另外，值得一提的是，由于项目的高层有海景视野，这会导致不同楼层和朝向的单位的体验和观感差别较大，因此，不同楼层和朝向之间的价差会比较大，高层的价格可能会高出低楼层很多，有海景的单位会更有价值。