【01.区位概况】

粤港澳大湾区的各项建设都在加快推进，位于大湾区东岸枢纽的东莞也在全力加速，尤其是滨海湾新区，不仅与东莞中心城区和松山湖组成了稳定发展的铁三角，更是湾区U型发展内核的关键节点。

作为引领东莞未来30年发展的重要引擎，滨海湾新区从设立之初就备受瞩目，这里是大湾区未来发展的重要核心。

老牛多次去滨海湾实勘，从珠江出海口向外远眺，会发现大湾区东西两岸的发展越来越紧密，南沙大桥和虎门大桥无疑起了非常重要的联接作用。

沙田作为滨海湾片区的经济重镇，毗邻滨海湾新区，到达中心城区和松山湖都十分便捷，同时还与广州的南沙新区隔海相望，区位优势明显。

沙田可以简要分为4大片区，融创.云玺湾位于沙田中部的虎门港核心片区，该片区集中了商业+居住+文化等多项功能，总体发展定位还是比较高的。

老牛认为，沙田的不少片区目前开发强度都不算高，这也为后续开发留下了较大的发展空间，尤其现在穗莞深可建设用地都十分紧张，这种后发优势就更加凸显出来了。

【02.产业状况】

粤港澳大湾区9+2城市群的产业发展，经过总体梳理整合后会更加高效，咱们来具体看看东莞滨海的产业发展状况，具体如下图所示，蓝色主轴就是东莞滨海产业发展轴，里面包含科技研发+生物技术+商业贸易+文化旅游等产业板块。

据老牛初步了解，滨海湾目前已经聚集了紫光，平安，华润，天安等大批知名企业，总投资超过2800亿元，估算未来的人口规模将达到70万。

目前，沙田的产业投资项目总额已经超过1000亿元，大部分都集中在港口贸易+海洋产业。咱们具体来看看虎门港片区的发展，作为国家一类口岸，其中万吨级以上泊位29个；航线共计23条，覆盖中国沿海+东南亚+东欧等国际港口。

老牛也简要梳理了一下虎门港中心服务区的用地规划，发现该片区主要以商业金融+科研+贸易用地为主，仅有2块R2居住用地，其中一块就是融创云玺湾的项目所在地。

虎门港未来计划引进一批国际型的企业总部，包括金融中心，五星级酒店，小学+幼儿园等，有效带动整个片区的发展。

老牛在现场实勘的时候发现，像南方物流大厦，中兆湾谷等项目已经开始施工了，建设进度还是挺快的。

【03.交通状况】

东莞的高速公路密度在全国名列前茅，滨海沿线的道路交通更是纵横交错，四通八达，毕竟这里是未来大湾区的交通核心枢纽，分级道路体系正在逐步完善。

让老牛印象比较深刻的是下图中的沙田立交，分别衔接了南北走向的S3沿江高速和东西走向的S6广龙高速，是名副其实的交通枢纽。

老牛提醒大家，S3广深沿江高速串联起了穗莞深的重点片区，尤其像深圳的大空港新城+宝安中心+前海这些热门片区，融创.云玺湾距离沙田出口约1公里，半小时可以快速到达广深，实现高效的穗莞深融城。

接着来看看轨道交通，未来穗莞深三市的“高铁+城际+地铁”的轨道交通十分密集；备受瞩目的穗莞深城轨也即将通车，该项目距离穗莞深城际东莞港站约10分钟，5站到广州，6站可到深圳宝安，在宝安机场可换乘深圳地铁11号线，便捷到达前海等热门片区。

未来会有东莞地铁9号线经过融创.云玺湾，可以在滨海湾站等相关站点换乘相关轨道交通线路，

最后来看看项目周边的现状，目前南沙大桥已经通车，从项目可以通过沿江高速和广龙高速快速到达广州南沙+宝安中心等热门片区；同时，滨海湾新区的多项公共配套（大湾区大学等）也能较好的辐射到该项目。

融创云玺湾总用地面积约5.38万㎡，总建筑面积约12.84万㎡，算是规模比较大的综合性楼盘；老牛觉得，11层的一梯两户小高层是该项目的一大特色。