西丽大学城片区人文环境优美、建筑低密度、山景自然资源充沛,居家体验十足。不过,由于片区内依托旧改项目入市,周期较为缓慢,整个上半年没有新项目,10月1日京基御景峯将入市,这也可能是片区内今年唯一个新盘(宝能城西区暂无入市信息)。
那么,这个项目到底如何?接下来小楼从区位分析、项目信息、优缺点分析、同类型对比等几方面,为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。
京基御景峯前身为长源村旧改,位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角,隶属于西丽大学城片区。
西丽大学城片区处于羊台山及塘朗山的夹缝地带,规划以留仙大道为主的东西干道布局,地形整体狭长。区域内多以市政配套用地上建学校为主,将建成18所高校;其次是绿地用作高尔夫场所及公园,零散分布居住用地及工业用地。
区域内整体建筑、人口密度都较低,但绿化覆盖率高,较为宜居。不足之处是,由于地形狭长,加之处于福田与南山北方交汇偏远区域,几个主干道如福龙路、塘朗山隧道、沙河西路虽能辐射到南山和福田中心,但在高峰期处于拥堵状态。
目前,地铁5号线和7号线从区域贯穿而过,京基御景峯是5号线长岭陂站地铁口物业,往东1站即可到达深圳北站,然后自由出行东南西北。未来,西丽高铁站将承接一部分深圳北站运输功能,还有地铁13号直达深圳湾。
另外,作为深圳六大总部基地之一,留仙洞总部基地总体规划建设683万平,将吸纳世界500强高科技企业,已入驻包括大疆、天珑、传音、乐普、万科、深圳特区建设发展集团,到2020年片区产值将达到1000亿以上,实现18万人就业。
未来,留仙洞总部基地与西丽大学城组成集高新产业、居住、休闲、人文为一体的综合区,串联科技园南中北三区、深圳湾总部基地,成为南山乃至深圳强有力高新产业核心。
京基御景峯规划总建面64万平,分三大块,01地块为3栋高层,用途为商业+办公;02地块为7栋高层,即在售70年产权公寓;03地块为3栋高层和1栋幼儿园,主要为回迁房和保障房。
项目是5号线长岭陂地体口物业,自带4万平商业,本次推出4栋和5栋3种户型,116平3房、147平4房、158平4房,均价7.5万/平,最低6.3万起,总价区间为725-1463万。
外立面:花费6亿打造墙体外立面,五十多层的高度格外显眼,除了玻璃幕墙外还采用了陶板,档次较高。
园林景观:大花园式社区,景观优美,不足之处是整体项目由三大块分开,中间可能存在道路。
内部造型:营销中心采用迪拜豪华包机元素的设计主题,以白色为主调,结合明洁干净的钢琴漆,整体大气、时尚和奢华。大堂采用阿玛尼设计风格,为交楼标准;地下车库采用壁灯设计,整体干净整洁。
装修标准:精装修交楼(白墙),卫生间、厨房精装设计,2020年底交楼。
物业管理:口碑一般,2017年度深圳市物业服务企业综合实力50强没有在列。
配套设施:自带4万平商业,5号线长岭陂地体口物业,项目旁紧挨私立学校道尔顿公学,自身带有一块九年制学校用地,但没有确切的建造时间。
A户型:158平4房2厅2卫,得房率:75.4%
分布在4栋和5栋,西南朝向,通透户型,双向景观。客厅开间4.5米,带有1.6米宽大阳台,明亮通风。主卧开间3.5米,次卧均有3米开间,空间舒适。厨房带生活阳台可拓,入户有遮挡保证室内隐私,公共卫生间距离居住区稍远。
B户型:147平4房2厅2卫,得房率:75.4%
分布在4栋和5栋,西南朝向,西南朝向,通透户型,双向景观,看花园稍弱于A户型。整体户型方正,布局合理,客厅开间4.2米,带1.36米大阳台,主卧开间3.5米,次卧开间均有3米,空间舒适。厨房带生活阳台可拓,公共卫生间距离居住区稍远。
C户型:116平3房2厅2卫,得房率:75.4%
分布在4栋和5栋,西南或东北朝向,东北向看山景,西南向看花园。户型较为方正,偏紧凑。客厅3.45米开间,带1.3米阳台,主卧室3.45米开间,次卧开间3米舒适度佳。儿童房根据需求,可改动。厨位带阳台,空间合理。
此次共备案583套,户型为建面约116-158平公寓产品,均价约7.5万/平,总价区间在725-1463万元,预计本月27日开盘。
以116平3房为例,用均价计算,总价为870万,首付4.5成,即成本为391.5万。因此,不适合3成首付的名额的刚需置业。
项目是地铁口物业,出行较为方便,由于周边住宅类物业稀缺,有点孤立存在。未来升值潜力依托西丽大学城片区完善,串联留仙洞总部基地,形成创新产业的上游和中游。
西丽片区房价一直走在市场前沿,2014年区域房价在3.4-3.7万/平,欲破4万/平的态势,而深圳整体均价才2.4万/平,香蜜湖整体价格在5-6万/平。目前西丽大学城片区均价在7-8万/平,4年翻倍,短期存在一定的横盘的可能性。
1.项目低于塘朗山脉下,周边建筑密度低,生态人文氛围浓厚,较为宜居。
2.项目为5号线长岭陂站地铁口物业,一站可抵达北站高铁枢纽,然后自由转换。区域内龙大高速、塘朗山隧道、沙河西路直达市市中心,非早晚高峰期时期驾车出行十分便捷。
3.项目自带4万商业,可一站抵达宝能城+塘朗城14万平商圈、北站商圈,且小区规划有社康中心、公交场站、幼儿园等公共设施。
4.项目建筑品质较高,高层无遮挡,视野较为开阔。南观塘朗山山景,北眺长岭陂水库景观,以人文、低密、近山景的舒适环境为主要卖点,动中取静,适合改善型家庭。
5.项目户型基本方正,充分利用项目的景观资源优势,基本上每户都有相当管阔的视野方向。特别是南北通透户型,多数户型卧室空间舒适度较好。
1.项目可售住宅较少,多以回迁及保障房为主,并且户型实用率75%稍低。
2.项目位置较为尴尬,缺少配套,周边楼盘偏少,有些孤立。
3.项目南边有平南铁路,会有一定的噪音,不过好在目前车次比较少,后期不清楚是否调整。
01.从价格上,龙光玖钻商务公寓类型的物业性价比高,但产权小于京基御景峯70年产权。
02.商务公寓型物业配套一般较全,但一旦溢价过高,很难出手,比如万科云城62平两房报价610万,单价9.8万/平,挂盘6个月还未卖出。
综合来看,从项目体量、地段价值、楼盘品质、成本、升值潜力、综合配套等多项因素来看,京基御景峯不适合首套刚需置业,改善自住需求+长线投资比较合理,片区房价不再是“洼地”,特别是品质楼盘定价稍高,对比华润城三期8.5万/平看出一些端倪。
如果有入手需求,可以参考方案:尽量选择18楼以下看花园户型即01/02/03/06户型,面积上挑选116平即可,项目所在地地势较高,看山意义不大。
未来片区会依托大学城规划建设完善+留仙洞总部基地辐射,短期内不会出现较大的暴击机会。(The end)